【市街化調整区域内】青地に苦労して家を建てたお話し

こんにちは　なずなけ の にゃか です

なずなけは「市街化調整区域」におうちを建てています

現在建築中で完成は2023年４月末です

「市街化調整区域」とは‥？そのメリット・デメリットとは？

どんな経緯で「市街化調整区域」に建てることになったのか。

そんなお話しです

市街化調整区域とは‥

市街化調整区域とは‥

読んでその字のごとく

市街化が調整されている区域

つまり「無秩序に市街化が進まないようにするための区域」です

簡単にいうと、

• 簡単には家を建てられない
• 仮に家を建てられることになってもいろいろな条件や申請・許可が必要
• すんごい田舎ｗ

特徴としては、

• 土地価格が安いことが多いかも‥
• 静かな環境で過ごせるところが多いかも‥
• 生活利便施設が近くにないかも‥
• インフラが整っていないかも‥

この特徴はその区域によっても違いがあります

一概にすべて当てはまるわけではないので、ご自身の気になる土地周辺についてしっかりと事前調査する必要があります

なずなけの場合、ド田舎ですｗ

でも５分車を走らせれば大きな商業施設があり、徒歩10分くらいで電車のある駅まで行くことが出来ます

市街化調整区域なゆえ、周りは田んぼだらけ

梅雨の時期には「かえるの合唱」がすんごいうるさいですｗ

地目を「農地」から「宅地」に変更するのに苦労しました（地目については後述しますね）

ハウスメーカー選びと同様、長い年月かかりました

市街化調整区域のメリット・デメリット

まず始めにお伝えしたいのは、この市街化調整区域、市区町村や都道府県によって対応が異なるのでそれぞれの住む場所でお役所さんに確認する必要があります

メリット	デメリット
土地価格が安い	建物自体を建てることが難しい
静かな場所で過ごせる	インフラが整っていない

そもそも畑や田んぼが多い地域で農業を推進している（＝つまり市街化を抑制している）地域なので田舎であることが多いようです

そのため土地価格も安く、静かに過ごすことができます

土地価格が安いと言いましたが、なずなけのように田んぼに家を建てる場合

田んぼに土を入れ土地を整備する造成費がかなりかさみます

田んぼの中の一角を宅地とするのであれば擁壁も必要となりさらに費用は跳ね上がります

畑であればお安くあがるかもしれませんね

田舎なので生活利便施設が整っていない地域もあるようです

またインフラが整っていない地域もあるようです

場所によりけりですね

調整区域に建物を建てるまでの苦労

なずなけでは市街化調整区域に建物を建てるのに数年かかりました

そもそもどうやって建てることができるのか

土地には名前があります

その土地の名前の事を登記事項の上で地目といいます

地目とは「宅地」「田」「畑」「雑種地」「公園」などの土地の用途による区分のことで登記事項に記されるものです

家を建てるには地目変更といい地目を「宅地」に変更する必要があります

たとえば登記上の地目が「畑」の場合は「畑」として売ったり買ったりしなければいけません

地目変更するにはさまざまな申請が必要となってきて、その申請を行うのが各市区町村のお役所様

ここで問題なのは「田」や「畑」から「宅地」にする場合の手間

調整区域なので役所としては宅地を増やしたくない

そこをなんとか宅地にするにはまず農地転用をしなければなりません

農地転用許可申請をして許可が下りてもまだまだしなければいけないことは山積みです

なずなけが申請したこと（やったのは行政書士さんですがｗ）

• 地目変更登記
• 建物表題登記
• 現況測量
• 境界確定測量
• 分筆登記
• 農振除外申請
• 開発許可申請
• 農地転用許可申請
• 道路占用許可申請
• 都市計画法２９条申請
• 用水土地改良区地区除外申請

ざっとこんな感じですが、細かく言えばもっといろいろな雑費がかかってきています

これだけで軽く100万はいくと思ってください

行政書士さんにお願いせずに自分たちで申請するともっとお安くできると思いますが

なんせ相手はお役所

こちらとしては農業委員会や建築指導課、開発審査課などの課をまたいで考えなければいけません

そうなったときに知識がなければ門前払いくらいます

自分の課以外の事は答えませんし、知りませんからね

行政書士事務所をいくつか回って相見積もりをする

そして安い方の行政書士さんにお願いするのが賢明に思えます

なずなけはそうしました

その土地その市区町村でやり方や対応が違うので調整区域に慣れている行政書士さんに相談がてらいろいろ教えてもらうのがいいですね

なずなけは地域密着の調整区域にも詳しい行政書士さんにいろいろ聞いた上で

他の行政書士さんにお願いしましたｗ

だって地域密着の行政書士さん高かったんだもん

ごめんなさい‥

なずなけはそうしましたが、自分たちでも長い年月をかけ調べればできると思います！

すぐにでも調整区域に家を建てたい

そういった場合は知識のある行政書士さんにお願いするのが間違いありません

なずなけのお話し（青地に家を建てる）

なずなけがなぜ調整区域に家を建てたか

理由はおっとっと（夫）のご両親が実家の近くに土地を持っていたからです

義母には結婚当初から、土地あるからそこに家を建ててね

と言われていました

今思えばこれは大好きな息子を近くに置いておくため、目の届くところに居させるための言葉だったことが分かりますが‥このお話しはまたどこかで‥

いくつか土地をお持ちでその中で一番景色がよく広い土地をいただきました

農地にもいろんな種類があり、「青地」「白地」と呼ばれるものがあります

なずなけが建てたのは「青地」です

農地転用ができる条件というのもあって

なずなけは「農家分家」で農地転用しました

とにかく青地に家を建てるというのはハードルが高い！

困ったのが白地も持っていたということで

農家分家で建てるにしても白地を優先的に使わなければならないということ

結果、白地は売ることができたので

白地がないのか‥じゃあ青地に建てるしかないね

とお許しが出て青地に家を建てられることになりました。

問題のこの青地、「農業振興地域内農用地区域内農地」といい（なっが!!!!ｗ）

今後10年以上にわたり農業利用を確保するため、農地以外の利用を厳しく制限している農地なんです

つまりよっぽどのことがない限り地目変更なんぞは致しませんよ！ということ

そんなわけでまずは農業振興地域内農地というところから除外をする＝簡単に言うと農地から宅地にするために絶対的農地なのをやめさせる申請

農振除外

をする必要があります

なずなけのよっぽどのこと

それは農業をこの地で推進していくために結婚もしましたし、今後も農業をやっていきますよ～だから分家して新屋を建てる必要があるんですよ～お家建ててもいいですか～？

っていうテイｗ

お役所とのやりとりはもはや駆け引きです

ネゴシエーションです

いかに納得させて「じゃあ家を建てるのを許可しよう！」と言わせられるか

苦戦しました～～～数年かかるのも納得ですね

まとめ

土地を持ってても時間がかかるのが市街化調整区域

そして宅地に変えるという申請がとにかくめんどうでハードルが高い

地目変更や農地転用はもちろんのこと

お役所の顔色を伺いながらの申請がなにより時間がかかります

たとえば農振除外、

この処理をするときなずなけの住むお役所では書類を受け取った順に対応していくのではなく

数か月間書類をため込み（４か月ごとだったかな？）決まった月にしか処理を行わない

など、とにかくこっちの都合は考えません

もし市街化調整区域に土地を持っていて家を建てようと思っている方

また市街化調整区域の土地を購入しようと考えている方は

それなりの時間がかかることを頭に入れておくべきです

ちなみになずなけは行政書士さんにお願いしてから許可申請にたどり着くまで1年以上かかりました

なんだか難しいお話しなってしまいましたが、なにより周りが田んぼで適度に田舎

これがにゃかこともともと田舎娘の私にはいいと思えたところでしたし、近いとはいえ義実家から少しでも離れられるのは今後メリットになると信じています